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Dans cette présentation vidéo sur la législation relative à la location résidentielle en Australie-Occidentale, préparée par les soins du service de Défense des consommateurs (« Consumer Protection »),
nous allons exposer les droits et les obligations des locataires et des propriétaires,
ou de leurs mandataires, y compris les changements qui sont entrés en vigueur le 1er juillet 2013.
La location d'un logement est couverte par la loi sur la location à usage d'habitation (« Residential Tenancies Act »), qui définit les règles relatives
aux contrats de location, aux inspections, à l'entretien et aux réparations, aux augmentations de loyer et
aux méthodes de résolution des conflits.
Près d'un tiers des logements en Australie-Occidentale sont loués, c'est pourquoi il est
important qu'il y ait en place des lois qui protègent les droits et les intérêts des locataires et des propriétaires.
Nous allons traiter de diverses questions sur lesquelles vous devrez peut-être vous pencher à différents stades
d'un contrat de location.
Lorsqu'un chercheur de logement trouve quelque chose qui correspond à ses besoins et son budget, il est possible
qu'on lui demande de remplir un formulaire de demande et de verser un acompte pour prouver qu'il est
véritablement intéressé. Des limites sont désormais fixées pour cet acompte, qui est connu en anglais sous les noms
de « option fee » ou « application fee ».
Pour les loyers de moins de 500 $ par semaine, l'acompte plafonne à 50 $: pour les loyers
allant jusqu'à 1200 $ par semaine, l'acompte ne peut pas être supérieur à 100 $. Dans le nord de l'Australie-Occidentale,
au-dessus du 26e parallèle, à proximité de Carnarvon, l'acompte pour tous les loyers
hebdomadaires supérieurs à 500 $ est de 100 $.
L'acompte doit être remboursé au chercheur de logement dans un délai de 7 jours si sa demande est
rejetée. Si sa demande est acceptée, l'acompte peut être soit remboursé soit déduit
du premier paiement de loyer. Il convient toutefois d'avertir les chercheurs de logement que l'acompte peut ne pas leur être remboursé par le
propriétaire si le logement leur est offert mais qu'ils changent d'avis.
Le secteur de la gestion immobilière et les propriétaires particuliers consultent souvent des bases de données de
location résidentielle, dans lesquelles ils peuvent vérifier le passé d'un locataire avant d'accepter
sa demande. Ces bases de données enregistrent si un locataire a été expulsé, est parti sans réparer les dégradations qu'il a faites ou n'a pas
payé le loyer pendant des baux antérieurs.
Des lois sont maintenant en place qui donnent au locataire le droit d'accéder à ces informations si sa
demande est rejetée en raison de son passé locatif.
Le propriétaire ou son mandataire doit informer tous les candidats à la location, par écrit, des bases de données
qu'il utilise, même s'il n'a pas l'intention de les utiliser dans leur cas particulier. Il est également tenu d'informer
les candidats à la location de la procédure à suivre pour faire supprimer ou rectifier des informations périmées ou incorrectes.
Aux termes de la loi sur l'égalité des chances (« Equal Opportunity Act »), il est illégal de traiter de manière discriminatoire les candidats à la location sur la
base de leur sexe, race, âge, handicap, état civil, convictions religieuses ou politiques,
situation de famille, grossesse, condamnations antérieures ou orientation sexuelle. On ne peut
refuser des candidats à la location sous prétexte qu'il y aurait des enfants qui habiteraient chez eux.
Si la demande est acceptée, un contrat de location résidentielle (« Residential tenancy agreement ») fixant la
durée de la location, le montant et la fréquence des paiements de loyer et toute autre condition
doit être établi. Un exemplaire du contrat signé par les deux parties doit être envoyé
au locataire dans un délai de 14 jours.
Les clauses du contrat ne peuvent pas être supprimées et des clauses ne peuvent y être ajoutés que si elles sont convenues par
les deux parties et qu'elles ne sont pas contraires à la loi sur la location à usage d'habitation ou toute autre
loi pertinente. Ne comptez pas sur les accords verbaux; veillez à ce que toutes les conditions particulières soient convenues par écrit!
Il existe deux types de contrat de location – à durée déterminée (« fixed term ») et périodiques.
Les contrats à durée déterminée précisent les dates de début et de fin du contrat et peuvent contenir une option de renouvellement.
Ces contrats offrent généralement une plus grande sécurité pour les locataires et le loyer ne peut pas
être augmenté au cours de cette période, à moins que cela ne soit prévu dans le contrat.
Un contrat périodique indique seulement la date de départ et peut être résilié à n'importe quel moment du bail
en donnant un préavis de départ (« notice ») de 21 jours, dans le cas du locataire, ou de 60 jours, dans le cas du propriétaire.
Le propriétaire peut donner un préavis plus court en cas de manquement aux obligations contractuelles.
Le loyer peut être augmenté à tout moment, mais le locataire doit recevoir un préavis de 60 jours et
les augmentations ne peuvent avoir lieu qu'à six mois d'intervalle.
Au début de la location, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de payer plus deux semaines de loyer à l'avance
ou un dépôt de garantie (« security deposit » ou « bond ») équivalant à plus d'un mois de loyer. Dans certains cas, un dépôt de garantie pour animal domestique peut être exigé.
Tous les nouveaux dépôts de garantie doivent désormais être déposés auprès de l'administrateur des dépôts de garantie (« bond administrator ») au ministère du Commerce
et ne doivent pas être retenus par le propriétaire ou son mandataire. Il est conseillé au locataire de contacter
le ministère s'il n'a pas reçu, dans un délai d'un mois, la confirmation
que son dépôt de garantie a bien été déposé par le propriétaire ou son agent.
Le contrat définit la fréquence à laquelle le loyer doit être payé. Le propriétaire ne peut exiger
d'être payé plus de deux semaines à l'avance, mais le locataire peut choisir de payer plus à tout moment.
Sauf stipulation contraire dans le contrat, le loyer peut être payé en espèces, par chèque ou virement bancaire
et le locataire doit recevoir un reçu pour tous les paiements effectués.
Un état des lieux (« Property Condition Report ») doit obligatoirement être établi au début
de la location, dans lequel sont décrits, pièce par pièce, les équipements et leur condition, en prenant note en particulier
des dégradations existantes.
Le propriétaire doit envoyer deux exemplaires de l'état des lieux au locataire dans les sept
jours suivant l'emménagement et il est conseillé au locataire de le vérifier soigneusement
et de rectifier toute inexactitude. Le locataire conserve un exemplaire des modifications apportées et renvoie l'autre exemplaire au propriétaire dans les
sept jours suivant la réception, faute de quoi le locataire sera réputé avoir accepté l'état des lieux original.
L'état des lieux peut également être utilisé à la fin de la location pour déterminer si des dégradations sont imputables
au locataire et quelle proportion du dépôt de garantie doit être restituée au locataire.
Pour une protection complémentaire, le locataire peut prendre des photos ou faire une vidéo du logement
qui indique clairement la date de l'enregistrement.
Une fois que toutes ces formalités sont réglées et que les paiements ont été effectués, le locataire est prêt à emménager.